Vyhlídli jste si nemovitost a chystáte se ji koupit? Jistě Vás nemine rezervační smlouva. K čemu je dobrá a na co se při podpisu zaměřit se dočtete v článku.
Jestliže máte vyhlídnutý nějaký dům nebo byt, s největší pravděpodobností se ještě před samotnou koupí setkáte s tzv. rezervační smlouvou, která může mít několik názvů: Dohoda o rezervaci, blokovací dohoda, smlouva o složení blokovacího depozita apod.
Účel je ale vždy stejný. Pojďme si nejdříve vysvětlit, co je rezervační smlouva:
Rezervační smlouva rezervuje nemovitost po nezbytně nutnou dobu, než dojde k samotnému prodeji nemovitosti. Obsahuje závazky pro strany, které ji podepíší.
Zájemce se zavazuje složit zálohu, která propadne straně prodávající, nebude-li v dané době uzavřena další smlouva vedoucí ke koupi nemovitosti. Na druhé straně se prodávající strana, nejčastěji zastoupena realitní kanceláří, zavazuje, že po danou dobu nebude nemovitost nabízena nebo prodána jinému zájemci.
Třístranná rezervační smlouva – pojistka pro všechny zúčastněné
Jestliže je rezervační smlouva uzavřená pouze mezi realitní kanceláří a kupujícím, k ničemu nezavazuje prodávajícího. Realitní kancelář se tedy zaváže, že nemovitost nebude po dobu rezervační lhůty dále nabízet. Jenže v tomto případě závazek neplatí pro prodávajícího, který klidně může nemovitost prodat někomu jinému.
Proto se standardně používají třístranné smlouvy, které vymezují při prodeji jasná pravidla všem zúčastněným stranám.
Zjistěte si, jestli je rezervační poplatek součástí kupní ceny
Běžně skládá kupující rezervační poplatek na účet realitní kanceláře. Později může být zúčtován oproti nároku realitní kanceláře na vyplacení zprostředkovatelské provize.
Může a nemusí být součástí kupní ceny. Z hlediska kupujícího je lepší, pokud není: O provizi se sníží kupní cena, což vede k levnější hypotéce a také nižší dani z nabytí nemovitosti.
Z rezervační smlouvy by však mělo být patrné na první pohled, zda bude rezervační poplatek započten do kupní ceny nemovitosti, nebo zda jde o platbu nad její rámec.
Obsah smlouvy si vždy pečlivě zkontrolujte
Pro obsah rezervační smlouvy neexistuje žádný předpis, který by určoval, co vše by měla rezervační smlouva obsahovat a jaká práva a povinnosti by měla komu zajišťovat.
Je tedy jen a jen na realitních kancelářích či makléřích, jaké podmínky nastaví. Proto je nutné si ji důkladně přečíst a v případě nesrovnalostí si vše ujasnit.
Základní náležitosti rezervační smlouvy:
- Uvedení stran, prodávajícího a kupujícího.
- Přesný popis nemovitosti.
- Kupní cena.
- Lhůta podpisu kupní smlouvy.
Vyvázat se z rezervační smlouvy lze v určitých případech
Rezervační smlouvu lze zrušit v případě, kdy nejde realizovat převod vlastnických práv. Například, pokud prodávající ve smluvené době nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy. Nebo když se na straně kupujícího objeví objektivní překážky, jako je nezajištění financování.