Jedna strana chce mít nájemní vztah perfektně pojištěný. Druhá zase vyžaduje více volnosti. Jak pronajmout nemovitost tak, aby žádný ze zúčastněných nepřišel zkrátka – rady, zkušenosti a různá hlediska.
S pronájmem je to možná ještě obtížnější, než s prodejem nemovitosti. Prodej nemovitosti má samozřejmě také svá úskalí – výběr vhodných zájemců, prohlídky, spousty smluv… Ovšem jakmile jednou prodáte, máte obvykle po starostech.
Pronájem s sebou naopak přináší celou řadu problémů. Je to dlouhodobý závazek, během kterého musí pronajímatel s nájemcem neustále něco řešit, komunikovat. Zkrátka vycházet.
Různé pohledy nájemce a pronajímatele. Stejný cíl
Každá strana se na pronájem dívá trochu jiným úhlem pohledu. Pronajímatel chce mít vše dokonale ošetřené. Chce se vyhnout a předcházet problémům, například s nespolehlivými nájemci či neplatiči. A není se čemu divit. Nikdo si přeci nenechá dobrovolně ničit nemovitost, nebo ji zbytečně nechat “ležet ladem”, když může vydělávat.
Nájemce naopak vyžaduje maximum volnosti, smlouvu nejlépe na dobu neurčitou s dlouhou výpovědní lhůtou. Je to pochopitelné, pokud se do bytu například nastěhuje rodina, která nové bydlení považuje za svůj domov.
Cíl je pro obě strany stejný: Spokojenost.
A aby byli pronajímatel i nájemce spokojení, musí si najít společnou cestu ke kompromisu.
Ať se nájemci nezlobí: Pronajímatel si je musí proklepnout
Kdo se někdy ucházel o pronájem, mohl si připadat jako na výběrovém řízení do práce. Obvykle se sejde se zprostředkovatelem – makléřem, který se vyptává a vyptává…
No, jsou na to paragrafy:
Podle §2452 Občanského zákoníku “nesmí zprostředkovatel navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje”.
Pokud tedy makléř zastupuje pronajímatele, tak musí stát na jeho straně a nesmí pod vidinou rychlého získání nájemníka, a tedy i provize, doporučit hned prvního zájemce.
Proto je běžné, že při zájmu o pronájem musí často zájemci projít “vstupním filtrem”: Někteří pronajímatelé nechtějí, aby se v bytě kouřilo, jiní zase zcela odmítají domácí mazlíčky apod.
Časté je také prolustrování zájemců v seznamu dlužníků, či zjišťování informací od zaměstnavatele.
Na co by si měli dát pronajímatelé a nájemci před dohodou pozor
Zcela zásadní pro to, aby spolu pronajímatel a nájemce vycházeli, je nájemní smlouva. Pokud je v ní vše bezvadně ošetřené a zúčastnění si ji přečtou, nedojde pak k žádným problémům.
Proto je třeba dbát:
Písemná podoba smlouvy: Nájemní smlouva patří mezi ten typ smluv, které musíte podle zákona uzavřít v písemné formě.
Zakázaná ujednání: Smluvní pokuta nemůže být obsahem nájemní smlouvy.
Výše kauce: Občanský zákoník umožňuje požadovat peněžitou částku, kterou se můžete “krýt”. Výše kauce (jistoty) je však maximálně trojnásobek čistého nájemného.
Výpovědní lhůta: Omezení výpovědi lze jen závažným porušením povinnosti nájemce, tedy neplacením nájemného a nákladů na služby. Jinak je výpovědní lhůta “svatá”.
Úprava a údržba bytu: Pronajímatel je povinen udržovat po celou dobu trvání nájmu byt a dům ve „stavu způsobilém k užívání“. Neznamená to, že pronajímatel musí provádět a hradit všechny opravy nebo běžnou údržbu bytu.
Bytová náhrada: Jako dříve už neplatí povinnost zajistit nájemci bytovou náhradu.
Platby za služby: Je nutné předem vymezit, které služby platí nájemník a které pronajímatel.
Existuje celá řada dalších záležitostí, na které je třeba myslet. Nejen v nájemní smlouvě. Proto není od věci spolupracovat s realitním makléřem a právníkem, kteří mají dostatečné zkušenosti, aby vztah pronajímatele a nájemce odstartoval bezproblémově.